Что такое аккредитив и как он работает
Аккредитив — это безналичная форма расчёта, когда деньги передаются не напрямую от покупателя продавцу, а через посредника в виде банка. Последний выступает гарантом чистоты сделки и выполнения всех её условий. Если они выполнены — банк передаёт средства продавцу.
Такой вид расчёта принято считать одним из самых надёжных при совершении сделок на вторичном рынке. Дело в том, что регистрация перехода права собственности от продавца покупателю и перечисление денег от покупателя продавцу происходят не одновременно.
Продавец хочет иметь гарантии того, что покупатель не откажется платить после регистрации перехода прав, и требует деньги вперёд. А покупатель боится, что заплатит, а право собственности по каким-то причинам не зарегистрируют.
Чтобы гарантировать чистоту сделки для обеих сторон, появляется третья сторона — банк. Покупатель открывает специальный счёт, аккредитив, и кладёт на него всю сумму, которую платит за квартиру. Деньги замораживаются на счёте: снять их не может ни одна из сторон. После этого документы уходят на госрегистрацию.
Для раскрытия аккредитива продавец представляет документы, которые подтверждают регистрацию права собственности на покупателя в Росреестре. Набор документов и условия раскрытия должны быть согласованы заранее и прописаны в договоре.
Как третья сторона, которая обеспечивает безопасность сделки, банк получает комиссию — вознаграждение за свои услуги.
Для раскрытия аккредитива всегда есть условие или несколько условий. Получатель — продавец — может забрать деньги только после того, как предъявит документы, доказывающие выполнение условий.
Чем аккредитив отличается от банковской ячейки
Для расчётов по сделкам купли-продажи используются и другие способы передачи денег, в том числе банковская ячейка. Расскажем, чем аккредитив отличается от неё.
Аккредитив — это счёт в банке. На него можно перевести средства с другого счёта. А банковская ячейка — физическая ячейка, место в хранилище, которое арендуется, чтобы положить туда наличные деньги. Из-за этого банковская ячейка считается более сложным и устаревшим способом передачи денег: сначала их надо снять со счёта и физически привезти в ячейку.
Банковскую ячейку можно открыть только в отделении банка. В нём может не оказаться свободной ячейки или подходящей ячейки нужного размера.
Если открыт аккредитив, банк гарантирует получение средств со счёта. В случае аренды банковской ячейки гарантия распространяется только на сохранность самой ячейки и возможность её открыть. За то, что положил внутрь покупатель, есть ли в ячейке деньги и сколько, банк не отвечает и получения всей суммы не гарантирует.
Аккредитив и эскроу-счёт: сходство и различия
У аккредитива и счёта эскроу гораздо больше общего: оба используются для безналичных расчётов между покупателем и продавцом и оба раскрываются при определённом условии.
Но есть и несколько отличий.
— Эскроу-счёт используется в основном при сделках на первичном рынке недвижимости, для покупки строящегося жилья у застройщика.
— Некоторые аккредитивы можно отозвать или аннулировать в одностороннем порядке. Эскроу-счёт отозвать или аннулировать в одностороннем порядке нельзя, он закрывается всеми сторонами сделки.
— За открытие аккредитива надо платить, за открытие эскроу-счёта — нет.
Плюсы и минусы аккредитива
У аккредитива есть много важных плюсов, но есть и минусы, не позволяющие использовать его при определённых сделках.
Плюсы
+ Это один из самых надёжных способов расчёта между продавцом и покупателем. Аккредитив выступает гарантом выполнения условий сделки и защищает интересы обеих сторон.
+ Открыть аккредитив можно в любом банке.
+ Большинство банков позволяют открыть аккредитив онлайн.
+ Покупатель может открыть аккредитив самостоятельно, без участия продавца или риелтора. При этом условия его раскрытия должны быть согласованы с продавцом и прописаны в договоре купли-продажи.
Минусы
– Использовать аккредитив при покупке жилья на первичном рынке небезопасно.
Некоторые застройщики предлагают положить деньги на аккредитив, чтобы получить проценты. В этом случае часть средств за квартиру размещается не на эскроу-счёте, а на аккредитиве. Эти деньги приносят банку доходность, а он возвращает часть заёмщику — как скидку на ипотечную ставку на этапе строительства дома. Хотя пока закон это разрешает (с последующим перечислением денег на счёт эскроу), такая схема опасна: деньги на эскроу защищены и заморожены. На аккредитиве — нет: такие счета не входят в систему страхования вкладов и не защищены исполнительским иммунитетом.
– Открытие и обслуживание аккредитива — платная услуга. Она стоит около 2–3,5 тыс. рублей.
– Возможны задержки со стороны банка при проверке документов.
Покрытый и непокрытый аккредитив
Аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми. Первые, их ещё называют депонированными, предусматривают покрытие всех обязательств и перевод со счёта покупателя на счёт продавца полной суммы для покупки квартиры.
Непокрытые аккредитивы используются гораздо реже. Их второе название — гарантированные. В этом случае банк продавца самостоятельно списывает со счёта покупателя нужную сумму, когда условия исполнены.
Можно ли отозвать аккредитив
Аккредитив может быть безотзывным и отзывным. В первом случае для его аннулирования нужно согласие всех сторон. Если покупатель подаёт заявку на отзыв такого аккредитива, банк запросит согласие продавца. Именно такими аккредитивами стоит пользоваться при сделках с недвижимостью.
Отзывный аккредитив покупатель может в любой момент отозвать без согласования с продавцом.
Если в условиях аккредитива не написано, что он отзывный, то по умолчанию он считается безотзывным.
Закрыть аккредитив может и продавец по собственной инициативе. Но только в двух случаях:
- если срок действия открытого аккредитива истёк;
- если он отказывается от аккредитивных расчётов и это предусмотрено условиями аккредитива.
Какие ещё бывают аккредитивы
Подтверждённый и неподтверждённый
В этом случае аккредитив подтверждается четвёртой стороной — независимой кредитной организацией. Это своего рода поручительство второго банка, двойная гарантия. В России подтверждённый аккредитив в сделках с недвижимостью практически не используется.
Кумулятивный и некумулятивный
Кумулятивный аккредитив может быть объединён с другим, новым аккредитивом, чтобы объединить средства, которые на них находятся. Кумулятивные аккредитивы тоже практически не применяются в сделках с недвижимостью.
Как открыть аккредитив
Аккредитив можно открыть онлайн, из личного кабинета банка или мобильного приложения, а можно в отделении банка.
Сначала продавец и покупатель договариваются именно о такой форме передачи денег. Они решают, каким будет аккредитив: обычно в сделках используется покрытый безотзывный. Стороны выбирают банк, в котором будут открывать счёт, и прописывают условия самого аккредитива и его раскрытия в договоре купли-продажи.
Открывайте аккредитив с запасом по времени, чтобы успеть завершить сделку и спокойно, без спешки его раскрыть.
Затем покупатель открывает аккредитив и перечисляет на счёт всю сумму, а заодно платит комиссию. После регистрации перехода права собственности продавец подаёт заявление на раскрытие аккредитива и представляет документы, которые являются условием раскрытия. Банк их проверяет и одобряет раскрытие счёта.
Благодарим за помощь при написании статьи Александра Домникова, юриста юридического бюро «Ковенант», Александра Баёва, советника юридической фирмы «Косенков и Суворов», Алексея Головченко, управляющего партнёра юридической компании «ЭНСО»
