В России становится всё меньше коммунальных квартир: старые дома, в которых они расположены, сносят в рамках программ КРТ, а уцелевшие коммуналки постепенно выкупают, превращая в обычные квартиры.
Похожим образом складывается судьба бывших общежитий времён СССР: их активно расселяют или реконструируют, превращая, например, в апартаменты.
Обе этих разновидности эконом-жилья до сих пор популярны на рынке недвижимости.
В основном ими интересуются те, у кого:
1. Не хватает денег на полноценную квартиру — доля в недвижимости стоит гораздо дешевле даже небольшой студии.
2. Нет желания брать ипотеку — такие люди ищут возможность купить жильё без кредитов.
3. Есть свободные деньги для инвестиций. Выкупив и отремонтировав комнату, её можно перепродать дороже, а в коммунальной квартире возможен постепенный выкуп вообще всех площадей.
Однако проведение сделок с комнатами — дело довольно сложное. В этой статье мы разберём преимущества и недостатки комнат в коммуналках и бывших общежитиях, а также связанные с их куплей-продажей юридические нюансы.
Комната и доля: важные отличия
Закон позволяет зарегистрировать комнату как самостоятельный объект со своим кадастровым номером. Но чаще всего они оформлены не как отдельное жильё, а как доли в недвижимости.
В то же время покупателю, который планирует жить в квартире, выгоднее приобретать именно комнату, а не долю. Это принципиальный момент, который определяет, сможет ли собственник полноценно пользоваться конкретным помещением.
По документам доли не привязаны к конкретным комнатам: покупка одной трети в трёхкомнатной квартире не гарантирует, что вы сможете занять одну из комнат. Для этого потребуется выделить долю в натуре, что связано с длительными юридическими процедурами и необходимостью согласовывать с соседями порядок пользования кухней, ванной, коридором.
Покупка комнаты избавляет нового собственника от юридических сложностей, так как у неё есть конкретные границы, подтверждённые документами.
Доли чаще всего приобретают инвесторы, которые планируют сохранить или увеличить капитал.
Однако для владельцев долей есть ограничения:
- Нельзя сдавать долю или соответствующую ей комнату в аренду без согласия остальных сособственников.
- Регистрация жильцов в квартире также требует разрешения соседей.
- Доля даёт право использовать все общие зоны квартиры, но её владельцы не имеют своей части в местах общего пользования, как и личного счётчика электроэнергии.
Коммунальная квартира: особенности и риски
Коммунальная квартира — это жильё, комнаты в котором занимают несколько разных семей или одиноких жильцов. Если помещения принадлежат им на праве собственности, то они могут распоряжаться ими по своему усмотрению, как в обычной квартире.
Кухня, санузел, балкон и коридор при этом являются общим имуществом жильцов, что делает совместное проживание менее приватным и удобным. Общие помещения находятся в долевой собственности — размер долей жильцов зависит от общей площади их личных комнат.
В коммунальных квартирах живут не только собственники, но и арендаторы. Арендодателями при этом могут выступать как владельцы-физлица, так и муниципалитет: всё ещё можно встретить неприватизированные комнаты, сдающиеся по договору социального найма.
Риски при покупке комнаты в коммуналке
Комнаты в коммунальных квартирах считаются более комфортными по сравнению с общежитиями, но их покупка связана с определёнными рисками.
Вот основные из них:
1. Комнаты часто перепродают, так что будьте готовы к частой смене соседей.
2. Стоит такое жильё недорого, поэтому его нередко покупают представители проблемных слоёв населения.
3. Комнаты чаще используют в различных мошеннических схемах.
4. Из-за того что места общего пользования находятся в собственности всех жильцов, между соседями часто возникают бытовые конфликты.
5. При продаже одной из комнат собственники других имеют право её преимущественного выкупа, поэтому перед сделкой с посторонним покупателем нужно получить от них нотариальный отказ от этого права.
Рассмотрим последний пункт подробнее. Преимущественное право покупки доли в общей собственности установлено ст. 250 ГК РФ. Там же описывается механизм её продажи несобственникам и последствия его несоблюдения.
По закону перед тем, как продать комнату постороннему лицу, продавец обязан официально предложить другим собственникам выкупить её. Если этого не сделать, любой из собственников может обратиться в суд с требованием перевести права покупателя на него, то есть отменить предыдущую сделку.
Чтобы избежать этого, продавец обязательно должен направить официальные уведомления о продаже соседям и дождаться их ответа. В уведомлении нужно указать цену, условия сделки, а также сроки для ответа.
Продавцу важно быть внимательным: если сосед докажет, что уведомление не было оформлено должным образом — например, в адрес закралась ошибка или отсутствует подтверждение доставки, — сделку могут признать недействительной. Поэтому направлять уведомления лучше заказными письмами с подтверждением вручения.
Если кто-то из них согласится на покупку, комнату придётся продать ему. В случаях, когда купить долю хотят сразу несколько соседей, её продают тому, кто предложит наибольшую сумму.
Если же в течение месяца никто из них не заявит о намерениях купить комнату, продать её можно будет любому желающему, но по цене не ниже той, которая предлагалась соседям.
Этот процесс можно ускорить, если получить от каждого из соседей нотариальный отказ от покупки — в таком случае можно не ждать 30 дней. Однако взять такие отказы у соседей может быть непросто.
Сложности возникают, если собственник:
- сознательно препятствует заключению сделки;
- не живёт в квартире и не оставил контактных данных;
- является несовершеннолетним;
- умер, а наследники ещё не вступили в права.
Ещё один значимый риск при покупке комнаты в коммунальной квартире связан с долгами соседей за ЖКУ. Его мы рассмотрим далее.
Преимущества покупки комнаты в коммуналке
Помимо невысокой цены преимуществом такой сделки является возможность со временем стать владельцем всей квартиры — в дальнейшем некоторым удаётся выкупить доли и у других соседей. При желании после этого владелец может объединить все доли в одну, прекратив режим долевой собственности.
Общежитие: особенности и риски
Изначально общежития — это специализированный жилищный фонд: жильё для рабочих, учащихся, военных и так далее, которое им предоставляет работодатель или учебное заведение. Проживание в нём не подразумевает передачу недвижимости в собственность.
Однако в постсоветский период жильё в общежитиях часто приватизировали, и они частично или полностью утрачивали свою изначальную функцию. Комната в бывшем общежитии вполне может находиться в собственности жильца, а значит, быть предметом сделки.
Виды общежитий:
- Коридорного типа. Комнаты расположены вдоль длинного коридора, санузлы, кухни и душевые — общие для всего этажа.
- Блочные, или секционные. Несколько комнат объединяются в блок с отдельным входом, общим санузлом и кухней.
- Квартирного типа. Представляют собой небольшие одно- или двухкомнатные квартиры с индивидуальной кухней и санузлом. Будучи приватизированными, такие общежития почти не отличаются от стандартных квартир.
- Гостиничного типа. Комнаты в таких общежитиях часто оборудованы отдельными санузлами, душевыми, иногда бытовой техникой. Кухня может быть как индивидуальной, так и общей для нескольких номеров.
- Семейные общежития. Это жильё с выделенными комнатами, но общими кухнями и санузлами.
Риски при покупке комнаты в общежитии
Если комната в бывшем общежитии выделена как самостоятельное жилое помещение, то продажа проходит так же, как и в случае с обычной квартирой — пошаговая инструкция об этом есть в другой нашей статье.
Но нередко комнаты, как и в коммуналках, находятся в долевой собственности, и тогда их продажа проходит по тому же сценарию.
Основное отличие здесь — в бо́льшем числе соседей, с которыми нужно будет договориться об отказе от преимущественного права выкупа. В бывших общежитиях может проживать несколько десятков собственников.
Получать отказ от приоритетного права выкупа у каждого из них:
1. Сложно. Скорее всего, чтобы определить всех собственников, придётся постараться. Выписка из ЕГРН в этом уже не поможет: при её заказе посторонними данные владельцев туда больше не включают.
2. Дорого. Даже если решать вопрос через отправку заказных писем, это может обойтись в несколько тысяч рублей.
3. Возможно, придётся несколько раз. В ходе сделки собственники одной или даже нескольких комнат могут смениться. При этом постепенно может истечь срок действия старых отказов, и их нужно будет получить заново.
Кроме того, у разных нотариусов разные требования к составлению документов об отказе, так как законодательство регулирует этот вопрос не слишком чётко. Весьма вероятно, что при смене нотариуса придётся переоформлять часть бумаг.
Всё это не только повышает стоимость процесса, но и значительно увеличивает срок проведения сделки.
Ещё один риск, о котором стоит упомянуть и который также связан с большим числом проживающих, — это плохое состояние мест общего пользования. Нередко бытовые условия в бывших общежитиях с общими кухнями и санузлами очень далеки от идеала.
И, конечно, разногласия из-за общих пространств здесь возникают ничуть не реже, чем в коммуналках.
Оплата ЖКУ в общежитиях и коммуналках
По умолчанию платежи делятся в той пропорции, в которой жильцы владеют недвижимостью. Альтернативный вариант — счета разделены, и у каждого жильца установлен свой счётчик. Тогда всем соседям приходят свои квитанции, и проблем возникать не должно.
Но если разделение не провели, и кто-то из соседей не платит, то единственное оперативное решение — оплачивать их долги, иначе недобросовестными плательщиками могут посчитать всех жильцов квартиры, что чревато отключением услуг.
Если платежи разделены, то отключить коммунальные услуги добросовестным плательщикам не смогут — это запрещено законом.
Что лучше выбрать с расчётом на будущее
Комфорт. Проживание в коммунальных квартирах считается более комфортным: здесь меньше собственников, а следовательно, выше приватность и лучше состояние мест общего пользования.
Однако если соседи по квартире неблагополучные, это значительно ухудшает условия жизни в ней: они могут ругаться, дебоширить, портить имущество и так далее.
С другой стороны, бывшие общежития изначально проектировались с учётом большого числа жильцов, поэтому в них обычно есть несколько санузлов и душевых. Это значительно упрощает использование общего имущества.
В бывших общежитиях также не исключены конфликты с соседями, но обычно их жильцы взаимодействуют друг с другом не так тесно.
Возможность расширить площадь. В коммунальной квартире со временем можно выкупить все помещения и стать обладателем полноценной квартиры. Это потребует относительно небольших единовременных затрат.
Разумеется, в общежитии также есть возможность приобрести несколько соседних комнат, но сравнимая с квартирой приватность возможна, только если выкупить отдельную секцию в общежитии блочного типа или бывшее квартирное общежитие.
Ликвидность. Вот как можно оценить привлекательность с точки зрения возможной продажи в будущем:
1. Комнаты в общежитиях квартирного типа. По комфорту почти не уступают обычным квартирам.
2. Большие комнаты в блочных общежитиях. Потенциально из них можно сделать студию.
3. Комнаты в коммунальных квартирах с небольшим числом соседей. В них меньше конфликтов из-за мест общего пользования, и продать такой объект будет проще.
4. Комнаты в общежитиях коридорного типа. Жить в них не очень удобно, но зато у таких комнат невысокая цена.
5. Комнаты в коммуналках с большим числом соседей. Здесь возникает больше всего конфликтов и трудностей с продажей.
Стоимость. Как правило, комнаты в общежитиях значительно дешевле комнат в коммунальных квартирах аналогичной площади.
Сравнение коммуналок и общежитий
| Критерий | Коммунальная квартира | Общежитие |
| Комфорт | Часто выше | Зависит от типа |
| Стоимость | Выше | Ниже |
| Ликвидность | Легче продать | Сложнее, особенно коридорные |
| Риски | Конфликты с соседями, иногда — сложности при продаже | Многочисленные собственники и связанные с этим трудности при продаже |
Документы для сделки с долей в коммуналке или бывшем общежитии
Перечень документов, необходимых для заключения договора купли-продажи для нас подготовил Александр Домников, юрист юридического бюро «Ковенант».
Если комната в коммунальной квартире или бывшем общежитии приватизирована, для её продажи потребуются:
1. Паспорт. Когда у комнаты несколько владельцев — например, муж и жена, родители и дети, — каждый из них должен представить паспорт и согласие на продажу, если они совершеннолетние.
Также каждый из собственников должен либо лично подписать договор купли-продажи, либо представить нотариально заверенное согласие на сделку.
2. Документы, подтверждающие право собственности:
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Выписку можно получить через МФЦ, Росреестр или «Госуслуги». Она подтверждает законность владения недвижимостью.
- Документы о приватизации, если комната приватизирована до 1998 года. Они могут потребоваться для подтверждения прав на объект, так как свидетельства о праве собственности в то время ещё не выдавались.
3. Технические документы на недвижимость:
- Выписка из кадастра недвижимости и поэтажный план с экспликацией. Эти документы подтверждают технические характеристики комнаты и её местоположение в квартире. Их можно получить в бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Её можно запросить в управляющей компании или ТСЖ.
4. Отказы от преимущественного права покупки всех соседей-собственников.
Особенность сделки с комнатой в коммуналке или общежитии в том, что продавец может заключить договор купли-продажи с посторонним человеком только при соблюдении права соседей на преимущественную покупку, о чём мы подробно рассказывали выше.
5. Договор купли-продажи.
В договоре нужно описать все условия сделки, в том числе порядок расчётов и сроки фактической передачи объекта. Вы можете составить документ самостоятельно, обратиться к юристу или использовать типовой шаблон из нашей библиотеки документов.
Договор купли-продажи доли в недвижимости обязательно нужно заверить у нотариуса. А вот насчёт договора купли-продажи комнаты мнения юристов расходятся. По закону нотариального удостоверения требует именно продажа доли, а комната — вполне самостоятельный объект недвижимости. Однако при этом вместе с комнатой покупатель приобретает и долю в общем имуществе.
Пока этот законодательный казус официально не разрешён, поэтому в разных регионах сложилась разная практика регистрации сделок с комнатами, и в некоторых из них обращаться к нотариусу не нужно. Уточните этот момент в своём Росреестре или у специалистов МФЦ.
Если одним из собственников является несовершеннолетний — например, ребёнок, унаследовавший долю или участвовавший в приватизации, — нужно будет получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что сделка не нарушает интересы несовершеннолетнего.
Чтобы получить разрешение, нужно подать в опеку заявление и документы, подтверждающие, что деньги пойдут на улучшение условий проживания ребёнка. Например, планируется покупка новой недвижимости, где ему выделят долю.
Резюмируя
Коммунальные квартиры и общежития имеют свои плюсы и минусы. Коммуналки предлагают больше комфорта за счёт меньшего числа соседей, но их стоимость выше, а сделки часто осложняются правом преимущественного выкупа. Общежития дешевле, но риски связаны с большим числом собственников и состоянием мест общего пользования.
Перед покупкой важно проверить:
- Юридический статус объекта: это приватизированная комната или доля.
- Чистоту сделки: соблюдены ли права соседей на преимущественный выкуп.
- Состояние помещений: плохой ремонт, «убитые» места общего пользования, клопы и тараканы — всё это может сильно повлиять на качество жизни.
- Долги за ЖКУ: если некоторые собственники не платят и счета не разделены, покрывать долги придётся остальным жильцам.
Выбор между коммуналкой и общежитием зависит от целей покупки. Для комфортного проживания лучше подойдут комнаты в коммунальных квартирах. А если вам важно сэкономить или инвестировать свободные деньги, рассмотрите бывшие общежития.
